A verdade

Eu sou morador da Zona Leste de São Paulo a pouco mais de 12 anos, precisamente do bairro da Vila Aricanduva, cuja dito, muito confundido a sua localidade com outros bairros como Jardim Aricanduva (próximo ao Shopping Aricanduva). Por esse motivo muitas vezes eu sou obrigado quando tenho que informar o meu endereço que o nome do bairro se chama Vila Matilde, que não está errado, pois a Vila Aricanduva pertence ao subdistrito da Vila Matilde. Eu adoro o bairro que moro, me considero mesmo morando na periferia de São Paulo um privilegiado por ter escolhido adquirir, construir e morar na VILA ARICANDUVA, porque hoje é considerado também por corretores imobiliários um bairro bem localizado e em acessão, pois estamos entre duas estações do Metrô, (Penha e Vila Matilde) linha vermelha, que também se beneficiará do novo projeto do Metrô interligando outras linhas futuras como a linha 15 branca. Vejam reportagem a baixo.

O presidente da Companhia do Metrô - SP, Sergio Avelleda em entrevista ao SPTV da rede globo disse que a linha 15-Branca deve ficar pronta em 2016. A continuação da linha 2-verde, com o nome de linha 15-Branca vai ligar a Estação Vila Prudente, passando pela futura estação Anália Franco integrando com a linha 6-laranja, seguindo pelos bairros de Vila Formosa, Aricanduva, encontrando com a linha 3-vermelha e a linha 11-coral da CPTM na estação Penha, e finalmente na estação Tiquatira, com integração com a linha 12 safira da CPTM e futuramente com o ramal de trens para Guarulhos.

Recentemente foi publicado no diário oficial uma concorrência para elaboração do projeto Básico de Arquitetura, de Engenharia Civil e da Via permanente. A nova ligação deve desafogar a linha 3-vermelha, está que a mais carregada do metrô e uma, com 60 mil passageiros por hora/sentido. Postado por VLT Marcadores: Linha 15.

Antes de conseguir adquirir o meu imóvel eu havia morado por quase 20 anos de aluguel, e sei bem o que é isso! Mesmo me considerando um morador novo no bairro eu me identifico com os moradores mais velhos, que já moram aqui a mais de 70 anos. Pois umas das belezas da Vila Aricanduva não está na proximidade com o centro, da infraestrutura e de acessos as vias que nos levam facilmente a diversas estradas e marginais, mas sim, em suas casas térreas, algumas antigas outras mais novas. Muito diferente de bairros como o Tatuapé e Vila Carrão, que são hoje cercados de grandes prédios. Ao longo desses anos, eu projetei a minha vida ao redor de onde moro, pois trabalho hoje a menos de 1,5 km de casa, e meus filhos estudam a 5 minutos.

Em nosso bairro dispomos de uma comunidade fundada a mais de 65 anos pelos moradores chamada AAVA "Associação Amigos de Vila Aricanduva" e para a minha surpresa e de todos os outros moradores no dia 05 de dezembro de 2014 fomos convocados a nos reunir para saber detalhes do novo PDE da cidade de São Paulo que por sua vez envolvia o nosso bairro, impactando diretamente moradores de no mínimo dois quarteirões, uma descoberta essa ao acaso, pois um dos moradores do bairro ficou sabendo de um boato que corria na sub-prefeitura da região e que haveria uma assembléia pública no dia seguinte, precisamente no sábado dia 06/12/2014 no CEU Tiquatira às 9:00 h conforme publicado no site Gestão Urbana São Paulo, e que lá seria discutido sobre o assunto onde demarcava uma grande área de casas e comércios em nosso bairro como ZEIS, "Zona Especial de Interesse Social". Eu fui um dos que pessoalmente participou dessa suposta "Assembléia Pública" que na verdade era uma Oficina da Revisão Participativa de Zoneamento, "cuja essa, era a última de sete convocações antes do envio da minuta a Câmara dos Vereadores para ser votada", onde o próprio Sub-Prefeito da Regional Penha, ao dar abertura a essa "reunião" frisou dizendo "antes tarde do que nunca, pelo menos a Vila Aricanduva acordou e resolveu participar dessa última reunião". Ora, todos nós se indignamos com isso pois jamais fomos convocados a participar de qualquer assunto a esse respeito, e quando perguntado o "por que não nos avisaram?", um dos técnicos nos falou que divulgaram essa informação em diversas mídias de informações, o que me leva a crer que no mínimo não tinham interesse "que é público" de sabermos a esse respeito, para não dizer que fizeram tudo na surdina, pois o meu carnê de IPTU sempre chega todos os anos, e nunca se atrasa... Se realmente quisessem me avisar, me enviariam uma simples carta pelos correios. Depois de apaziguar os ânimos, nos apresentaram suas intensões através dos técnicos e engenheiros de Gestão Urbana da Cidade de São Paulo que assim como também apresentado na reportagem postada anteriormente "Aprovado PDE 2014 - Lei 16.050 de 31 de julho de 2014" de autoria do Vereador Nabil Bonduki (PT), é uma linda proposta, e aparentemente de boa intenção, sincera sobre a inclusão social, e de benfeitorias públicas, mas não é essa a verdade que eu encontro quando tiro as minhas próprias conclusões.

Constituição Federal de 1988

Nós, representantes do povo brasileiro, reunidos em Assembléia Nacional Constituinte para instituir um Estado Democrático, destinado a assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justiça como valores supremos de uma sociedade fraterna, pluralista e sem preconceitos, fundada na harmonia social e comprometida, na ordem interna e internacional, com a solução pacífica das controvérsias, promulgamos, sob a proteção de Deus, a seguinte CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL.

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

IX - é livre a expressão da atividade intelectual, artística, científica e de comunicação, independentemente de censura ou licença; 

Eu não sou advogado e nem jornalista, sou somente um cidadão comum que trabalho desde os meus 13 anos de idade, e todo o pouco que eu conquistei na vida foi trabalhando honestamente, nunca faltei com as minhas obrigações como contribuinte seja na pessoa física ou jurídica, escrevo esse blog com intuito desesperado de pedir ajuda, para que se alguém mais preparado do que eu possa se interessar ou ao menos ter a curiosidade de saber a respeito, acredito e quero sempre acredita que o poder público deve interferir se for necessário na vida de um cidadão desde que isso se faça necessário para o bem maior de todos, confesso a vocês que ao começar a ler as cartilhas (cadernos) e apresentações sobre PDE 2014, eu me comovi e até cheguei a falar com a minha esposa que o fato do Poder Público se opor a minha vontade de cidadão (que é de continuar morando em minha casa) é justa, porque a Constituição do nosso país, através do Decreto (Lei 4.132 /62) nos garante que isso só se fará necessário para um bem maior de todos, porque a final de contas o "Interesse é Social" e Público e não Privado, "Art. 2º Considera-se de interesse social: V - a construção de casa populares". E que estávamos também cobertos quanto ao dano financeiro, pois a mesma Lei de 1962 já previa que os proprietários de imóveis que possam serem desapropriados, "Art. 5º No que esta lei for omissa aplicam-se as normas legais que regulam a desapropriação por unidade pública, inclusive no tocante ao processo e à justa indenização devida ao proprietário". 

Pois tudo o que tento aqui falar são as minhas próprias conclusões que no mínimo é causada pela minha indignação a observar detalhes da Lei 16.050 de 31 de julho de 2014 e ao juntar os fatos de outras experiencias com ZEIS divulgados por diversos Órgãos, Entidades, Blogs e Jornais que baseados também em outras leis como Lei Federal nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade, Lei Municipal nº 13.430/2002 – Plano Diretor Estratégico (São Paulo), Lei Municipal nº 13.885/2004 –Planos Diretores Regionais e Zoneamento (São Paulo).

O quê são?

Zona Especial de Interesse Social - ZEIS Instrumento de política fundiária Reserva/Destinação de terra para HIS Para inclusão e manutenção da habitação de interesse social nas áreas urbanas dotadas de infraestrutura, equipamentos sociais, áreas verdes e comércio, serviços e oportunidades de emprego.

Por quê?

Sem regulação da política urbana, o mercado imobiliária "empurra" a população de menor renda para as periferias, com prejuízos das próprias famílias de baixa renda: 

- morar "longe de tudo"; 

- tempo gasto no transporte; 

- falta/precariedade da infraestrutura, etc;

- da cidade como um todo: 

- deseconomias na infraestrutura e sistema de transportes; 

- ocupação de áreas inadequadas para urbanização e/ou preservação ambiental;

Base Legal

Constituição Federal de 1988: 

- a propriedade deve cumprir sua função social; 

- o Plano Diretor estabelece em que condições a propriedade urbana cumpre a sua função social 

- o direito à moradia é um direito constitucional

- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) 

- ZEIS - Instrumento jurídico e político da política urbana

Lei Federal 11.977/09 - art. 47/V - Definição de ZEIS

“parcela de área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.” 

O documento expedido pela Secretaria Municipal de Licenciamento - SEL, disponível em arquivo PDF no próprio site de Gestão Urbana da Cidade de São Paulo, cujo o título é ZEIS no PDE 2014 Lei 16.050 de 31 de julho de 2014, relata as alterações feitas comparando as diferenças dos PDE 2004 cuja a Lei anterior (13.885/04) com o novo e PDE 2014 atual Lei (16.050/14).

Alteração/aperfeiçoamento da normas de licenciamento em ZEIS

Baixar arquivo em PDF do site: www.prefeitura.sp.gov.br

Definição para cada tipo de ZEIS

Olhando os mapas abaixo fica claro que o meu quarteirão em questão marcado na cor laranja foi marcado com ZEIS 5, que no PDE 2004 se quer existia, como o próprio documento de alterações de tipos de ZEIS relata.

Mapa 04A PDE 2014, ZEIS 5 (Vila Aricanduva).

Google Maps ZEIS 5 (Vila Aricanduva) Quarterões envolvidos: Radial Leste x Melchert x Cel. Pedro Dias x Edgar de Souza x Antonio Lindouro x Frei Mont'Alverne x Ibiúna x Prof. Martim Danny 

Na atual Lei municipal PDE 2014, diz que os lotes marcados como ZEIS 5, em questão, deverão estar vazios em áreas com boa infraestrutura.

Em área com boa infraestrutura, tudo bem! Mas vazios? É no mínimo pretensioso achar que em um bairro como o da Vila Aricanduva existe algum terreno vazio (desocupado), para não chamar de mentirosa essa demarcação feita por um "técnicocrata" que seria a definição para um técnico de gestão urbana na situação de um funcionário da administração pública atrás de uma mesa, que no mínimo não se deu ao trabalho de consultar o Google Maps via satélite para ver que nessa área não há terrenos vazios, mas sim muitas casas residenciais, restaurantes como Habib's, comércios locais, empresas, estacionamentos, dois postos de saúdes municipais, e até mesmo a sociedade do bairro, terreno esse adquirido pelos moradores do próprio bairro a mais de 65 anos, e não doado pela prefeitura!

Lembro que quando adquiri o lote do meu terreno em meados de 2002, já não era mais possível comprar um terreno desocupado na região, lembro que todos os terrenos eram ocupados, e se quisesse construir no bairro, eu teria que adquirir um lote ocupado por um imóvel velho (com a intenção de demolir), ou em uso comercial, que foi o meu caso, era um lote utilizado comercialmente para distribuição de água mineral e gás de cozinha. Ou seja, nesse imóvel já havia infraestrutura comercial, como número, portão, água, luz e esgoto.

 Definição de HIS e HMP

Percebesse que a definição para HIS (Habitação de Interesse Social) sofreu duas das maiores alterações sobre o PDE de 2004.

Primeira - No que diz respeito a área útil do imóvel a ser construído para interesse social, pois na Lei 13.885/04 era previsto um teto (no máximo 50 m2) que é a metragem disponível hoje para moradias do projeto "Minha Casa Minha Vida" por exemplo, projeto esse já beneficiando muitas famílias em todo o Brasil, com subsidio de R$ 20 mil e financiamento pela CEF, com renda familiar muita parecida com o estipulado no PDE de 2014. Eu estou falando de moradias com até 50 m2, dois quartos, 1 WC e uma vaga de garagem e valor de mercado entre R$ 150 e R$ 180 mil. Muito de vocês devem conhecer alguém que já adquiriu um imóvel através desse programa, somente eu conheço duas famílias muito próximas que fizeram essa aquisição a dois anos. A questão não são as similaridades com o projeto do Governo Federal, mas a mudança radical a não mais estipular um teto para a área máxima do imóvel a ser construído, que ao meu ver fere diretamente a constituição pois abre fendas para habitações de interesse não social, valores totalmente ao contrário do que propõe a própria Lei  16.050/14 quando se trata de definição para HIS em São Paulo. Ou seja, isso significa que podem construir imóveis bem maiores e mais caros do que aqueles destinados a moradia popular que é previsto em LEI, por esse motivo se eleva os preços dessas moradias que se tornarão inviáveis para aquisição pela população de baixa renda, então, o que tem de social nisso? Nada! Essa é a minha resposta, pois tratasse de uma armadilha onde grandes construturas se beneficiarão disso tudo. Mas espera aí, essa tal de HIS diz ter somente um banheiro e uma vaga de garagem, classe média e ricos não compram imóveis assim? Muita calma nessa hora, pois verá abaixo a tal de "Outorga Onerosa" (que eu chamo de Outorga Generosa e irei também explanar isso mais para frente)!

Segunda - No que diz respeito a alteração de: "Promoção Pública ou conveniada com o Poder Público", para: "Promoção Pública ou Privada", também fere o que diz a CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988, dizendo que me é garantido o direito de propriedade do meu imóvel, e que a propriedade atenderá a sua função social, e que a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação "por necessidade ou utilidade pública", ou "por interesse social", mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição. Promoção Privada? Sim! Porque a nova Lei também estabelece que o imóvel agora desapropriado como ZEIS, pode ser alugado ou vendido para o setor privado, é isso mesmo! Eles querem se apropriar ilicitamente de meu imóvel e transferi-lo a outro privado, por que não chamar de "Grandes Construtoras", Ora, como pode o meu direito que também é privado garantido pela CONSTITUIÇÃO ser retirado de mim contra a minha vontade e distribuído a um interesse também privado? Eu não tenho respostas, mas é isso que eles querem! 

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm

CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988

TÍTULO II

DOS DIREITOS E GARANTIAS FUNDAMENTAIS

CAPÍTULO I

DOS DIREITOS E DEVERES INDIVIDUAIS E COLETIVOS

PARÁGRAFOS

 XXII,  XXIII e XXIV.

Mais uma vez fica claro a proposta de abrir fendas na Lei quanto a não ter mais um teto estipulado de área a ser construída que outrora era de 70m2 (e agora é o que a construtora planejar) para HMP cuja definição é (Habitação de Mercado Popular), não sei quem criou esse nome mas é a na verdade a conhecida "CLASSE MÉDIA BAIXA" porque vai me desculpar, mas salários de R$ 7.240,00 não precisa de incentivo social, não é verdade? Dá para o cara se esforçar e fazer como todo mundo da classe média baixa em meu bairro faz hoje, pagam os seus impostos, o seu plano de saúde, a escola dos filhos, o carro da família e a hipoteca da casa, falo isso por mim mesmo! Porque sei que não é essa a intenção deles, pois saibam que com a oferta da Outorga Onerosa (GENEROSA) como GRATUITA. Sim! Eu quis dizer gratuita mesmo! Pois é isso que a Lei fala a esse respeito. Ou seja, todo construtor que fizer moradias irregulares com a zona de loteamento urbano, como mega torres com 25 andares, de alto padrão na Vila Aricanduva, em terrenos repassado pelo poder público que não lhe custaram nada, chamados de ZEIS 5 que outrora eram destinados a supostas moradias populares, de área útil em torno de 300 m2 por unidade ao preço do m2 construído por volta de R$ 10 MIL (estamos falando de apartamentos em uma zona privilegiada, em um raio de 500 m de duas estações do Metrô, e porque não lembrar das futuras linhas de interligações para outros centros e até mesmo o Aeroporto Internacional de Guarulhos.), por isso não importa o quanto a mais ou fora do permitido eles irão construir, porque a Outorga Onerosa sendo gratuita, não lhe custarão um centavo de reais para isso, então, porque não construir moradias de alto padrão de R$ 3 MILHÕES cada, como já existente no bairro vizinho? Até porque é uma ZONA DE TERRENOS DESOCUPADOS como informado pelo mapeamento de ZEIS5, que não lhes custaram nada! E de outorga onerosa que também não lhe custaram nada! Aumentando consideravelmente as suas participações nos lucros, no máximo em troca irão construir 40% equivalente ao total da área construída para HMP, de alguns pequenos imóveis de até 50 m2 construído em outras áreas menos privilegiadas, mais afastadas do centro, e em áreas de ZEIS 1 e 2, destinadas a maioria para HIS1, e outras para HIS2 ferindo de novo a mesma lei que diz que a intenções de ZEIS é para inclusão social, e o MST e outros movimentos que batalharam para aprovar e incluir as ZEIS na cidade acreditaram! Mas espera um pouco, e as cotas de destinação obrigatória de área construída? Veja exemplo abaixo e também a matéria publicada no Jornal Folha de São Paulo sobre o título Prédios de auto-padrão ocupam terrenos destinados a habitação social 28/04/2013

% de destinação obrigatória de área construída para HIS e HMP

Era disso que eu estava falando, conforme a tabela acima não existia ZEIS 5 e agora a intenção é 20+40% = 60% já são para HMP restando somente os 40%, que nem terão obrigatoriedade em fazer na mesma área, porque não contente com a Outorga Onerosa Gratuita, tem também Outros Incentivos que diz: "A porcentagem de destinação de área construída para HIS poderá ser atendida em um conjunto de lotes, contíguos ou não, desde que:
I - os lotes estejam localizados em ZEIS, na mesma Subprefeitura;
II - o total de área construída destinada para HIS 1 e HIS 2 atenda à soma do exigido em cada lote, conforme Quadro 4". Ou seja, é claro que não serão no mesmo lote e sim em zonas mais afastadas como todo o CANGAÍBA que também pertence a mesma Subprefeitura da Penha. (se observar todo o mapa de ZEIS da subprefeitura da penha, vai ver todo o bairro do Cangaíba marcado de vermelho).

Além disso em "Outros Incentivos" tem uma nota dizendo que "em caso de demolição de edificação existente, para a construção de EHIS, EHMP ou EZEIS é permitida a utilização da taxa de ocupação e do coeficiente de aproveitamento do edifício demolido ou reformado, mesmo que maiores do que os estabelecidos nos quadros da Lei 16.050/14". Quer dizer que o impostos que eu paguei para construção, reforma e ampliação do meu imóvel, o ISS que é o habite-se da minha casa, que na época tive que vender o carro de minha esposa para pagar o boleto com vencimento à vista, cujo o cálculo segundo publicado no diário oficial era sobre R$ 525,00 o m2 da mão de obra especializada para construção no meu bairro, sendo que eu paguei ao empreiteiro menos que a metade na época, Isso significa que eu tive que pagar o dobro de imposto que realmente era devido. Agora irá servir de crédito na hora de pagar o habite-se dos megas edifícios dessas construtoras, é mole? Os caras de pau irão usar o meu dinheiro, do carro da minha esposa que eu tive que vender as pressas, e até hoje não consegui repor, para pagar parte do seus impostos, se não, tudo? Porque irão desapropriar a minha casa, provavelmente ao valor de 10% do que ela vale hoje (ou seja, de graça) "leiam uma outra matéria que irei criar sobre o assunto de DESAPROPRIAÇÃO ILÍCITA" em um terreno marcado de ZEIS 5, que só para lembrar são "lotes vazios em áreas com boa infraestrutura". Mas quando falam de desapropriação, isso não vale porque a minha casa está lá com habite-se pago à vista para valer de crédito!

Outorga onerosa e outros incentivos

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